Invertir en bienes raíces comerciales puede ser una de las decisiones más sólidas a nivel patrimonial, pero también una de las más costosas si se entra con expectativas erróneas, desinformación o sin contexto. Después de años conversando con inversionistas—desde los que van empezando hasta los que manejan portafolios más grandes—, estos son algunos delos errores que he visto repetirse con frecuencia.
Error 1: Creer que toda preventa se duplica en automático
Uno de los mitos más comunes es pensar que solo por comprar en preventa, el valor del inmueble se duplicará en uno o dos años. Esto fue cierto en algunos proyectos y momentos del mercado, pero no es una regla. Depende del proyecto, la zona, el tipo de inquilino y la calidad del contrato. Muchos han invertido bajo esta creencia y años después siguen esperando que su propiedad valga lo que este mito prometía.
Error 2: Buscar rentabilidad sin considerar estabilidad
Ver un rendimiento atractivo en papel no es suficiente. Muchos inversionistas se dejan llevar por el cap rate proyectado sin entender la estabilidad del flujo: quién paga, cuánto tiempo, que tan fácil será conseguir nuevo inquilino, bajo qué condiciones, etc. Una renta alta de un inquilino débil no es una ventaja. Es una bomba de tiempo.
Error 3: Tomar decisiones con base en el consejo de amigos sin experiencia
No faltan quienes compran porque su compadre, primo o amigo les dijo que era ‘buena oportunidad’. El problema no es confiar, sino no validar. Un asesor con contexto puede ayudarte a ver riesgos, viabilidad de la ubicación, vacíos legales, un mal diseño en el proyecto o promesas infladas que desde fuera son invisibles.
Error 4: Subestimar el diseño funcional del proyecto
Hay desarrollos bien ubicados pero mal diseñados que se convierten en elefantes blancos, alta rotación de inquilinos o proyectos mediocres. Entender la vocación y el perfil del usuario final en cada desarrollo y zona es crucial para tener certeza que se esta invirtiendo en el desarrollo correcto. No todas las zonas son iguales, por ende los perfiles de inquilinos y diseños del desarrollo tampoco deben serlo.
Error 5: Pensar solo en plusvalía, no en flujo
Muchos compran esperando que la propiedad suba de valor, pero no calculan si pueden mantenerla, si genera ingresos mes a mes o si el dinero se les quedará inmovilizado. La plusvalía es valiosa, pero no reemplaza el flujo constante y predecible que protege tu liquidez y tu estilo de vida.
Invertir no es adivinar el futuro, es entender lo que otros no ven aún. Y para eso, más que intuición, necesitas contexto, visión y un sistema que te ayude a tomar decisiones con claridad.
Si estás considerando invertir en locales comerciales y quieres evitar errores comunes, te dejo aquí una clase grabada donde explico cómo evaluar este tipo de oportunidades con enfoque patrimonial: Puedes verla aquí.
